不動産投資でROICとWACCを考える

【前提】
　株主資本コスト　7.0%
　銀行借入コスト　2.0%

　税金は考慮に入れない。

～コメント～

　中古マンションAへの投資は＜パターン1＞にみられる通り、投下資本を全て株主資本でまかなうと、利益でその資本コストをカバーできない案件であることがわかる。
（もしこれが株式会社であれば、時価総額は理論的には 株主利益50万円÷0.07≒714万円 となり、株主資本1,000万円を下回る。PBR0.71倍）

　＜パターン2＞でROICは＜パターン1＞と同じ5.0%だが、割安な銀行借入で大半の投下資本をまかなっているため、WACCは低くなっている。そのため、ROIC（利益）がWACC（コスト）を上回り、企業価値が増している。
（結果、時価総額に換算すると、理論的には 株主利益34万円÷0.07≒486万円 となり、株主資本200万円を上回る。PBR2.43倍）

　両者を買収しようとした場合のコスト（すなわち企業価値、EV）は、
　＜パターン1＞　時価総額 714万円 ＋ 銀行借入    0万円 ＝   714万円
　＜パターン2＞　時価総額 486万円 ＋ 銀行借入 800万円 ＝ 1,286万円


　同額の投下資本を同一の案件に投資しても、資本構成の差によって企業価値は変わってくる。
　ただし、利益も損失も全て株主資本に降りかかってくることを考えると、薄すぎる株主資本は破綻リスクを抱え込むことにもなる、という当たり前のことも忘れてはならない。